입주권과 분양권의 차이 알아보기
재개발,재건축 투자시 복잡한 세금 입주권과 분양권 세금은 뭐가 다른지 알아 보겠습니다. 부동산은 세금과 밀접한 관련이 있으므로 취득시부터 양도시까지 여러 종 류의 세금을 부담해야 합니다. 입주권과 분양권은 새로 지어질 아파트를 받을 수 있는 권리라는 측면에서는 같지만, 세금부분에서는 상당 부분 다른 점을 보이게 됩니다. 어떠한 점이 다른지 각 세금별로 살펴보도록 하겠습니다. 1 입주권 유 VS 분양권 등기 전까지 무 조합원이 입주권을 부여받는 시점은 관리처분계획인가 이후 입니다.
관리처분계획인가 까지가 개발사업에서의 행정절차라면, 다음 단계부터는 현실 공사가 진행 됩니다
주택수 포함 여부
입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함됩니다. 다만, 오피스텔의 경우 획득 후 현실 사용하기 전까지 용도주거용 또는 상업용가 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.
2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으나, 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 양도소득세 등 세금 부과 기준이 달라진다. 예를 들어 1주택자가 분양권도 소유하고 있을 경우, 1가구 2주택자로 인정돼 중과세율이 적용됩니다.
2021년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 적용되어 기본세율 64220의 양도세 중과세율이 적용됩니다.
입주까지 소요되는 시간
분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 관련해서 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 명확합니다. 하지만 당첨이 어려운 단점이 있습니다. 인기가 좋은 아파트는 청약 경쟁률이 수백 대 1을 넘어선다. 청약을 로또 당첨이라고 부르는 이유다.
입주권은 분양권보다. 취득이 훨씬 쉽습니다. 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특수한 사정이 없는 한 취득할 있습니다.
다만, 분양권과 달리 재개발재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 중단되는 경우도 있어 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 불투명합니다. 보통 재개발재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 소요됩니다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발재건축 사업지의 주택 등을 매수했더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우도 항상 있습니다.
분양권과 입주권의 취득세 차이
분양권은 소유권이전등기등기전 까지는 주택으로 취급하지 않으므로 매수할 때 취득세가 없습니다. 입주할 때 주택으로 취득세를 납부하면 됩니다. 또 청약당첨일부터 잔금지급일까지 채권으로 보기 때문에 재산세, 종합부동산세의 과세대상이 되지 않습니다. 반면 입주권은 멸실상태의 토지에 대한 취득세와 완공 후 건물에 대한 취득세 이렇게 2번을 납부해야 합니다. 또 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 물권으로 간주해서 재산세, 종합부동산세 등 보유세의 과세대상이 됩니다.
분양권과 입주권의 가격차이
보통 조합원은 토지소유권을 인정받아 일반제공 물량보다. 비교적 저렴한 평당가격으로 주택을 취득할 수 있습니다. 그래서 입주권이 분양권보다. 1015가량 저렴하다고 보시면 됩니다. 하지만 일반분양이 제대로 이루어지지 않거나 사업시행 중 추가비용이 발생하면 입주권을 갖고 있는 조합원이 부담해야 하는 리스크가 있습니다. 반면 분양권은 입주권보다. 가격이 높더라도 초기 자금이 적게 드는 혜택이 있습니다.
초기에 분양가의 10를 계약금으로 납부하고 나머지 금액은 중도금과 잔금으로 나누어 납부할 수 있기 때문입니다.
단순히 취득금액과 시세의 차익만을 본다면 입주권이 분양권보다. 수익률이 높다. 하지만 입주권은 분양권보다. 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 절대로 입주권이 분양권보다. 수익률이 높다고 단정할 수만은 없습니다.. 입주권과 분양권은 취득, 보유, 양도 단계별로 세금이 발생합니다. 입주권을 취득한 경우, 두 번에 걸쳐 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식입니다.
그러므로 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용됩니다. 반면 분양권은 획득 시점에 내야 하는 세금은 없고, 주택이 완공되는 시점에 등기 후 납부합니다. 취득세에 적용되는 세율은 분양권 획득 시기에 따라 달라지니 유의해야 합니다.
양도소득세
조합원 입주권과 분양권 모두 양도를 할 경우 양도소득세를 납부하여야 됩니다. 입주권과 분양권 모두 1년 미만 보유 시에는 70의 양도소득세가 부과되며, 입주권은 1년 이상 2년 미만 보유 시, 분양권은 2년 이상 보유 시 60의 양도세가 발생이 됩니다. 단, 입주권의 경우 2년 이상 보유 시에는 양도차익에 따라 차등과세645가 적용이 됩니다. 이번에는 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가지는 조합원 입주권과 분양권에 대해서 알아보았습니다.
그럼 다음에도 또 다른 정보와 지식을 갖고 만나겠습니다.
자주 묻는 질문
주택수 포함 여부
입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함됩니다 궁금한 내용은 본문을 참고하시기 바랍니다.
입주까지 소요되는 시간
분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 관련해서 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 명확합니다 자세한 내용은 본문을 참고하세요.
입주까지 소요되는 시간
분양권은 소유권이전등기등기전 까지는 주택으로 취급하지 않으므로 매수할 때 취득세가 없습니다 자세한 내용은 본문을 참고하세요.
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